Gastos de hipoteca: qué te tiene que devolver el banco y qué no

Qué derecho te protege en este caso

Durante años, las escrituras de hipoteca incluían una cláusula que te endosaba todos los gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto. El Tribunal Supremo, en sus cinco sentencias de 23 de enero de 2019, declaró esa cláusula abusiva porque cargaba en exclusiva al consumidor gastos que en buena parte benefician al banco.

Cuando la cláusula es nula, no se reparte “a medias” de forma automática: cada gasto vuelve a quien debería haberlo pagado según la ley aplicable en el momento de firmar. El resultado es que recuperas una parte concreta, no necesariamente todo.

Nulidad de la cláusula vs. devolución del dinero. Pedir que se declare nula la cláusula de gastos no prescribe. Lo que tiene plazo es reclamar el dinero. El Tribunal Supremo (STS 857/2024, de 14 de junio), siguiendo al TJUE, fija el inicio del plazo de 5 años en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conociste antes su abusividad.

Qué gastos se recuperan y cuáles no

Gasto	Quién lo paga tras la jurisprudencia	¿Reclamable?
Registro de la propiedad	El banco (la garantía se inscribe a su favor)	Sí, el 100 %
Gestoría	50 % banco / 50 % cliente	Sí, la mitad
Notaría (matriz de la escritura)	50 % banco / 50 % cliente	Sí, la mitad
Tasación	El banco (hipotecas anteriores a junio 2019)	Sí, el 100 %
AJD (Actos Jurídicos Documentados)	El prestatario (tú)	No
Copias de la escritura	Quien las solicita	Según el caso

La tasación la confirmó el Supremo en la STS 35/2021, de 27 de enero: en las hipotecas anteriores a la Ley de Crédito Inmobiliario (junio de 2019) la paga el banco. El AJD, en cambio, lo paga el prestatario según la doctrina consolidada (el Real Decreto-ley 17/2018 lo cambió a favor del banco, pero solo para hipotecas firmadas después del 10 de noviembre de 2018).

Qué puedes hacer paso a paso

1. Reúne las facturas de formalización

Necesitas el importe real de cada gasto. Búscalos en:

• La factura de la notaría y la del registro.
• La factura de la gestoría que tramitó la escritura.
• El recibo de la tasación.
• La carpeta de la hipoteca que te dio el banco al firmar.

Si no los conservas, pídelos a la notaría, al registro y al propio banco.

2. Reclama primero al Servicio de Atención al Cliente del banco

• Presenta la reclamación al SAC por escrito: pide la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de los importes que te corresponden (registro, mitad de gestoría, mitad de notaría, tasación) con intereses.
• Adjunta copia de la escritura y de las facturas.
• Pide número de reclamación y guárdalo. El banco dispone de un plazo para contestar; si no responde, escala.

3. Si no responde o rechaza, escala al Banco de España

Tras agotar el SAC, reclama al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Su informe técnico no obliga al banco a pagar, pero respalda tu posición si tienes que acudir al juzgado.

4. Vía judicial

Si el banco se niega, la demanda civil pidiendo la nulidad de la cláusula y la restitución es el camino. Es una reclamación muy habitual y con jurisprudencia asentada. Apóyate en una asociación de consumidores o abogado especializado, sobre todo para calcular bien las cantidades y los intereses.

Qué NO cubre

• El AJD: es el gasto más grande y, salvo hipotecas posteriores a noviembre de 2018, lo paga el prestatario. No lo recuperas.
• La otra mitad de notaría y gestoría: solo se devuelve el 50 % de cada uno.
• Gastos posteriores a junio de 2019: las hipotecas firmadas bajo la Ley de Crédito Inmobiliario ya reparten los gastos por ley, así que no hay cláusula abusiva que reclamar (en ellas el banco asume gestoría, registro, notaría de la hipoteca y tasación, y tú solo las copias que pidas).

Qué pruebas conservar con cuidado

• Escritura de la hipoteca con la cláusula de gastos.
• Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación con importes.
• Reclamación al SAC con número de referencia y la respuesta.
• Justificantes de pago de cada gasto, si los tienes.

Preguntas frecuentes

¿Me devuelven todos los gastos de la hipoteca?

No. Recuperas el registro completo, la tasación (en hipotecas anteriores a junio de 2019), la mitad de la notaría y la mitad de la gestoría. El AJD, que suele ser la cantidad mayor, no se devuelve salvo casos posteriores a noviembre de 2018.

Mi hipoteca es de hace más de 5 años, ¿ya ha prescrito?

No necesariamente. El Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE, fija el inicio del plazo de 5 años en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, no en la fecha de la firma de la hipoteca. La acción para declarar la nulidad es imprescriptible. Aun así, no conviene dormirse: consúltalo cuanto antes.

¿Puedo reclamar a la vez la cláusula suelo y los gastos?

Sí, pero conviene tratarlas como reclamaciones separadas con su propio cálculo. Son cláusulas distintas con jurisprudencia propia. Mezclarlas en una sola solicitud diluye la respuesta del banco.

Vendí la casa y cancelé la hipoteca, ¿puedo reclamar igual?

Sí. El derecho a recuperar los gastos indebidamente pagados no desaparece porque ya hayas amortizado o cancelado la hipoteca. Lo que importa es que pagaste esos gastos en su día por una cláusula abusiva.